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L’engouement pour le crédit immobilier continue d’être généré par les taux d’intérêt extrêmement attractifs consentis par les banques. Un bon contexte pour faire jouer la concurrence.

Au 8^èmerang moyen d’encours de crédit immobilier par ménage en Europe d’après une étude du Crédit Foncier de 2018, la France affiche des taux d’emprunt particulièrement attractifs. En septembre, d’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, les taux moyens des crédits à l’habitat ont atteint 1,43% en septembre. Fin 2016, ils avaient atteint le niveau record de 1,23%, leur plus bas historique, hors coût de garantie et d’assurance. La faiblesse persistante des taux d’intérêt dans la zone Euro contribue à maintenir ces conditions de financement exceptionnelles.

Un marché dynamique

Ce contexte a de quoi doper la demande des ménages et des investisseurs immobiliers. En 2017, les crédits immobiliers ont atteint des records avec 272 milliards d’euros de nouveaux crédits pour les particuliers. En 2018, la persistance de taux bas dynamise la production de nouveaux prêts et invite les particuliers à massivement renégocier leur crédit. Les opérations de rachat de crédit représentent désormais plus de la moitié des nouveaux crédits immobiliers recensés chaque mois.

La Loi Macron sur la mobilité bancaire contribue à amplifier ce mouvement. La concurrence fait rage entre les différents établissements bancaires, pour qui le prêt immobilier constitue un produit d’appel phare. Cette situation impacte leurs marges. D’après les chiffres de la Banque Centrale Européenne, la France se singularise par les marges les plus faibles pratiquées sur les crédits immobiliers consentis aux ménages.

Jouer la concurrence

Les futurs acquéreurs et ceux qui renégocient leur prêt doivent être attentifs aux frais de dossier, généralement compris entre 0,5% à 1,5% du montant emprunté. Leur capacité de négociation dépendra de la politique commerciale de la banque. Avec un bon dossier et un apport conséquent, il est aisé de faire réduire très significativement ces frais, voire d’en obtenir l’annulation.

Attention aussi à l’assurance emprunteur. Dans un contexte de taux bas, le poids de cette assurance vient alourdir significativement le coût du crédit. Qu’il s’agisse d’un prêt initial ou d’une première négociation l’emprunteur n’est pas tenu de souscrire cette assurance auprès de l’établissement bancaire prêteur. Au-delà des taux proposés, il convient d’examiner l’ensemble des conditions que comporte l’offre de prêt, notamment une éventuelle obligation de domiciliation. Les conditions de remboursement anticipé  et les possibilités de renégocier l’emprunt en cours de route constituent également des points de vigilance.